QUELQUES INFORMATIONS SUR LA LÉGISLATION PORTUGAISE SUR LES BAUX DE LOCATION
La loi prévoit que le 25 avril 2024, tous les Portugais auront accès
à un logement décent à des prix abordables.
Espérons et prions pour tous nos amis Portugais que ce soit une
réalité et non des promesses « politicienne » ! ….
Contrairement à ce qu’on entend bien souvent, il y a une législation qui organise légalement la mise en place d’un bail de location. Malheureusement, bien souvent, ces règles ne sont pas respectées et, selon la volonté des parties, des exigences non conforment à la loi en vigueur au Portugal sont imposées, généralement aux locataires. Afin de vous éclairez nous avons analysé ces lois et nous vous en donnons les grandes lignes. Cette étude est une approche relative aux règles en matière de baux de locations, les textes de lois sont annexés et afin de vous défendre, il est simple de les imprimer si nécessaire.
LE BAIL :
C’est le document qui va vous engager en tant que locataire ou propriétaire dans la mise en location d’un logement.
La rédaction du bail est libre, mais elle doit respecter les diverses dispositions légales, si des articles au sein de ce bail ne sont pas conformes, c’est la loi qui s’applique ; pour ce qui n’est pas mentionné, ce sera également les lois relatives aux baux de location qui s’appliqueront.
Au minimum votre bail contiendra : l’identification des parties – L’objet du contrat de location (détaillez la chose louer, partiel, ensemble d’un bien). – Type de location – durée du contrat – le montant du loyer – le montant du dépôt de garantie (généralement de 1 à 3 mois, mais la loi n’impose pas de maximum, le loueur pourrait donc vous demandez 6 mois…. – à vous de négocier et d’accepter ou non) – si vous comprenez dans ce loyer des dépenses dues par le locataire, fixez éventuellement le plafond, le nom du garant s’il y a lieu et fait qu’on fait qu’i n’a pas été fait appel à un garant éventuellement (alors trois copies du bail sont nécessaires). Date du début de la location…… Le loueur à obligation de présenter au locataire, au moment de la conclusion du contrat de location, le certificat énergétique concernant le bien loué.
Si vous louez (bailleur), l’établissement d’un bail est obligatoire. (Ainsi qu’également les modifications et les résiliations). Ce bail doit également être obligatoirement enregistré aux Finanças. Le bail peut être enregistré via internet sur le Portail des Finances Portugaises. L’enregistrement doit être fait obligatoirement avant la fin du mois qui suit le début du bail.
Bien que cela semble évident, le locataire a le droit de vivre avec sa famille dans le bien qu’il a loué, le conjoint ou la famille jusqu'au troisième degré de la ligne directe. De plus, la loi prévoit que le locataire à le droit à trois invités maximums temporairement dans son logement.
Si vous louez (locataire) vous devez exiger un bail qui obligatoirement doit être enregistré. En aucun cas ne louez un appartement ou une maison sans que le bail de location n’ai été au préalable enregistré.
Vous pouvez analyser au préalable le bail qui vous est proposé, vous pouvez demandez à en modifier les articles qui ne vous conviennent pas. Le loueur est libre ou pas d’accepter ou de refuser. C’est une négociation. Réfléchissez donc avant de signer, emportez le projet et regardez bien avant de signer à ce quoi vous vous engagez.
En règle générale, le loyer d'une propriété doit être payé le 1er de chaque mois concerné et peut être payé jusqu'au 8. Toutefois, si le 8 n'est pas un jour ouvrable, week-end ou jour férié. - le loyer peut être payé jusqu'au jour ouvrable suivant. Toutefois, sur ce point c’est encore la négociation entre les parties et ce qui est écrit dans le bail qui prédomine, c’est une faculté libre aux parties de fixer la date de paiement du loyer comme ils le souhaitent.
Ainsi, il est quelquefois convenu au Portugal que le premier loyer, concernant par exemple le mois de mars, sera versé le 1er février, donc avec un mois d’avance, et ceci avec une tolérance de 8 jours. Ce mois payé en fait par avance est indépendant de la caution qui peut être demandée. C’est au locataire d’accepter ou de refuser.
Le loyer doit être payé à l'adresse du locataire à moins que les parties ne conviennent d'un autre mode de paiement dans le bail.
Le locataire doit également faciliter toutes les visites que le propriétaire décide de faire dans le logement. Si la maison fait l'objet de réparations urgentes, le locataire est tenu de tolérer les dispositions respectives – C’est ainsi au Portugal.
Le locataire a le droit de procéder à de petites détériorations conscientes de la propriété, telles que de petits trous pour suspendre des cadres, des étagères, des photographies. Ces modifications, rebouchées au départ du locataire, n'entraîneront aucune conséquence juridique….
Chaque mois le loueur doit communiquer un reçu électronique au locataire (quittance de loyer) et ce après son paiement. (Il existe de rares exceptions toutefois.) C’est avec la loi de finances pour 2015 (OE2015) et les modifications qu'elle apporte au système de gestion et de contrôle des contrats de location et de sous-location, qu’il est désormais obligatoire de communiquer avec les autorités fiscales et douanières. (Bail, sous-location et promesses ainsi que leurs modifications et résiliation.) Un site Web spécifique a été créé à cet effet dans le portail des finances, qui nécessite une authentification .
D'autre part, à la suite de la réforme de l'imposition des personnes physiques, en 2015, les détenteurs de revenus de biens devront émettre un récépissé de décharge électronique, ( quittance de loyer) sur un formulaire officiel, pour toutes les sommes reçues de leurs locataires, même si c’est un cautionnement ou un paiement anticipé et remise au TAA d’un modèle de relevé officiel indiquant la répartition des revenus concernés à la fin du mois de janvier de chaque année par rapport à l’année précédente.
Le propriétaire a le droit d'exiger la restitution de la propriété lorsque le locataire la sous - loue à des tiers, partiellement ou totalement, excepté si c’est prévu dans le contrat ou autorisé par écrit (loi 8.245 / 91 art. 13).
Nous noterons que le compagnon du locataire qui réside dans la propriété, a le droit de poursuivre le bail à sa mort (loi 8,245 / 91, art. 11).
Garant ou « caution » : La garantie fournie par une personne mariée sans la signature de son conjoint (Code civil, art. 1.647, III et 1.649) n'est pas complète, donc sans garantie légale. Dans ce cas, l'interprétation de l'étendue de la responsabilité du garant sera déterminée par le juge s’il y a contestation.
Une particularité ici au Portugal, le locataire, en l'absence du propriétaire, peut assister aux assemblées des copropriétés et voter sur des décisions ne comportant pas de dépenses extraordinaires, même sans procuration (loi n ° 4 591/64, articles 24 et § 4).
Lorsque le bien est aliéné en cours de la location, l'acquéreur peut le reprendre, moyennant un préavis au locataire dans les 90 (quatre-vingt-dix) jours, avant que le contrat expire ou non, sauf indication contraire dans le contrat de location après l'enregistrement de la propriété, articles du bail relatif aux clauses qui garantissent le locataire en cas de cession (loi 8.245 / 91, article 8, § 1, alinéa 2).
Rappelez-vous qu’avant de signer le contrat de bail, vous devez y réfléchir ensuite une fois signé, vous serez engagé par son contenu. Le propriétaire à la liberté de choisir de donner suite ou pas au bail tant qu’il ne l’a pas signé et qu’il devra une fois signer se conformer aux règles de résiliation du contrat par la suite.
Sachez aussi que les clauses contractuelles dont le contenu est destiné à faire échec aux objectifs de la loi sur le bail, même si elles ont été acceptées par le preneur, sont nulles et non avenues et ne produisent pas d'effets juridiques (loi 8 245/91). Article 45).
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