PLUS VALUE IMMOBILIÈRE
AU PORTUGAL
Si vous revendez votre maison ou votre appartement situé au Portugal vous serez imposé sur les plus-values (si vous dégagez une plus-value) dans ce pays comme le prévoit la convention fiscale Franco Portugaise. (Cas d’un Français)
Conventions fiscale Franco-Portugaise : https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/10_conventions/portugal/portugal_convention-avec-le-portugal-impot-sur-le-revenu_fd_1782.pdf
Votre vente sera à déclarer au « conservatoire du registre foncier » (chez nous le cadastre) ainsi qu’aux services fiscaux. (Finanças). C’est votre notaire qui s’en occupera, en général, mais il est conseillé de bien suivre ces deux déclarations car c’est vous qui en êtes responsable).
Vous paierez cet impôt en la déclarant lors de l’établissement de votre déclaration fiscale des revenus (IRS) via internet. (Annexe G de la déclaration du modèle 3 de l'IRS)
LES EXONÉRATIONS
- - Pas d’impôt sur les plus-values si votre maison ou appartement (ou autres biens) a été acquit avant le 1er janvier 1989.
- - Pas d’impôt sur les plus-values si vous vendez votre résidence principale permanente et que vous employez le produit de cette vente dans l’achat, la construction ou des travaux d’amélioration de votre nouvelle résidence, ceci soit dans les 24 mois qui précèdent la vente soit dans les 36 mois qui suivent la date de la vente de votre bien qui était votre résidence principale. Si vous n’employer pas la totalité de ce produit issus de la vente, le solde non réinvesti sera alors soumis à l’impôt. Ce dispositif est réservé aux Résidents Portugais. Il n’est pas accordé aux Non-Résidents Portugais en conséquence. L’intention de réinvestir est à mentionner sur la déclaration d’impôts sur les revenus (IRS) lors de son établissement.
NOTA : Suivre l'incidence de la plus value pour les résident CEE au Portugal, le dossier contestant le fait qu'il n'y pas équivalence Portugais, résident CEE, au sein de la CEE, est contestée. On peut espérer l'élargissement futur de l'exonération dans le cas ou on réinvestie, pour les résidents Portugais rentrant dans leurs pays d'origine en CEE.
- Les plus-values sont également exonérées pour les personnes qui ont plus de 65 ans et appliquent le produit de la vente de la maison dans une épargne autre que le logement. (VOTE DE NOVEMBRE 2018). en attente des modalités d'application. Cet exemption concerne les RÉSIDENTS au Portugal.
- - Si vous vendez en cas de réinvestissement dans un autre bien, sans recours à un nouvel emprunt, entre 2015 et 2020 votre unique bien à titre d’habitation principale et donc vous ne devez pas posséder d’autres biens, si vous l’avez financé par un emprunt mis en place avant le 31 décembre 2014, vous aurez droit à une exonération complémentaire. Vous devez également amortir le solde de l’emprunt avec le produit de la vente (partiel ou total)
Formule simplifiée : Valeur à réinvestir par l'intermédiaire des ressources propres = Valeur des ventes - Amortissement du prêt du bien vendu.
Il existe également un autre système, transitoire. Se reporter au site ci-dessous.
Si vous ne réinvestissez pas le produit de la vente de votre résidence principale dans une nouvelle résidence principale ou que cette vente concerne une vente d’un bien qui n’était pas votre résidence principale, vous devrez donc payer l’impôts sur les plus-values.
CONDITIONS DE RÉSIDENCE CONCERNANT L’IMPÔT SUR LES PLUS-VALUES ET MONTANT;
Si vous vous êtes une personne physique, si vous êtes résident fiscal au Portugal, vous serez imposables sur 50 % du montant de la plus-value que vous devrez ajouter aux autres revenus imposables à l’IRS selon le taux progressif. Vous pouvez prétendre à l’avantage du réinvestissement qu'il vous faudra signaler lors de l'établissement de votre déclaration d'impôts sur les revenus. (Annexe G de la déclaration du modèle 3 de l'IRS)
Si vous êtes une personne physique, si vous êtes non résident fiscal au Portugal, vous ne bénéficiez pas de cette réduction de 50 % et vous devrez payer l’impôt sur 100 % de la plus-value-immobilière au taux de 28 %. Vous ne pouvez pas prétendre à l’avantage du réinvestissement. A déclarer lors de l'établissement de votre déclarations d'impôts sur les revenus.(Annexe G de la déclaration du modèle 3 de l'IRS)
COMMENT CALCULER LA PLUS-VALUE IMPOSABLE
1 - On prend le Prix de vente :
2 - On déduit :
- - Valeur d’achat, incluant éventuellement les commissions dues à l’agence réévaluée au jour de la vente selon un indice publié chaque année et destiné à tenir compte de l’inflation. (Informations sur le coef. : https://dre.pt/application/file/a/105367261)
- - Les impôts payés lors de votre achat. (IMT ET IS)
- - Les honoraires de notaire,
- - Les frais d’enregistrement,
- - Les travaux réalisés sur ce bien dans les 12 dernières années,
- - Le coût du diagnostic de performance énergétique,
- - La commission payée à l’agence lors de la vente de votre bien,
Toutes ces dépenses doivent être justifiées par des factures conforment.
3 - Prix de vente – déductions = le montant de la plus-value imposable.
Notons que par rapport à la France, dans le cas d’une vente imposable à la plus-value, l’impôt au Portugal est moins élevé,
- Ne pas négliger le forum des "Finanças", il y a des questions qui peuvent entrer dans ce que vous recherchez. Vous pouvez vous aussi poser une question. : https://www.forumfinancas.pt/topic/14187-imposto-mais-valias-para-residente-no-estrangeiro/
UN CAS SPÉCIFIQUE
Valeur ajoutée de l'hébergement local en cas de vente ou de cessation d'activité
- Sortie de l'Alojamento Local ( AL) -
EXTRAIT DE : https://arrowplus.pt/mais-valias-irs-nao-residentes/
ATTENTION APPLICATION D'UNE NOUVELLE LOI SUR LES SORTIES D'ALOJAMENTO LOCAL EN 2021
1 - Si vous arrêtez l'activité d'un établissement déclaré en Alojamento Local, soit pour l'habitez vous même ou alors pour le louer à l'année, vous devrez payer un impôts sur la plus value dégagée par l'établissement qui se calcul en prenant pour référence la VALOR PATRIMONIAL TRIBUTARIA de votre bien et en le multipliant par 1.5%. Ce chiffre est à multiplier par le nombre d'année d'exploitation de votre établissement. La valeur obtenue est à répartir sur 4 ans et elle est alors à ajouter à vos revenus au cours des 4 années soit celle de la vente et les 3 suivantes,
Exemple :
Valeur patrimoniale de référence : 150 000 euros
Etablissement que vous aurez exploité 8 ans.
Soit : 150 000 X 1.5 % X 8 = 18 000 euros
Vous étalerez cette somme sur les 4 années qui suivent l'année de la vente en l'ajoutant à vos revenus.
2 - En cas de VENTE de votre Alojamento Local, vous connaissez le prix d'achat, le prix de vente. Sur la plus value dégagée, c'est l'ancienne loi qui s'applique.
Toutefois bien d'autres incidences, suivant votre situation, connectez vous au sites des impôts si vous souhaitez en avoir tous les détails. Nous établirons dans l'avenir une études particulières de cette activités et de ses incidences fiscales si le temps nous le permet. L'objectif de cette note est de vous sensibilisez aux risques et aux charges fiscales qui pèse sur cette activité.
Une analyse critique de cette nouvelle loi :
Un propriétaire qui retire sa propriété du programme d'hébergement local (AL) devra payer des gains en capital sur la propriété, même s'il ne vend pas la propriété. Voir cette référence .
Il est possible que les propriétaires qui mettent des biens immobiliers avant d'être affectés à une activité commerciale n'aient plus à payer de gains en capital. Voir cette référence .
Reportez-vous à cet article pour obtenir des informations sur les gains versés sur des biens immobiliers acquis par héritage.
L'évolution des règles fiscales en matière de plus-values évoluent pratiquement chaque année. Avant toutes décisions parlez-en à votre notaire ( ou à un notaire cité dans les articles dont vous trouverez les liens dans le texte ci-dessus) qui lui suit au jour le jour les règles applicables. Attention, peu d'articles sont à jour sur le net, faites attention à cela !
Il est important de savoir que la lutte contre la spéculation immobilière est à l’ordre du jour du gouvernement et de ses partenaires.
En lisant cette page, vous aurez une idée de ce qui attend en matière d’impôts sur les plus-values, jetez un œil sur les documents disponibles à la rubrique "Documentation Générale" et en utilisant le forum des "Finanças" vous aurez réponse à vos questions.
Il est important de savoir que la lutte contre la spéculation immobilière est à l’ordre du jour du gouvernement et de ses partenaires.
En lisant cette page, vous aurez une idée de ce qui attend en matière d’impôts sur les plus-values, jetez un œil sur les documents disponibles à la rubrique "Documentation Générale" et en utilisant le forum des "Finanças" vous aurez réponse à vos questions.
Complété le 30 janvier 2021
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