LE BAIL DE LOCATION

QUELQUES INFORMATIONS SUR LA LÉGISLATION PORTUGAISE SUR LES BAUX DE LOCATION

La loi prévoit que le 25 avril 2024, tous les Portugais auront accès

à un logement décent à des prix abordables.

Espérons et prions pour tous nos amis Portugais que ce soit une

réalité et non des promesses « politiciennes » ! ….

Contrairement à ce qu’on entend bien souvent, il y a une législation qui organise légalement la mise en place d’un bail de location. Malheureusement, bien souvent, ces règles ne sont pas respectées et, selon la volonté des parties, des exigences non conforment à la loi en vigueur au Portugal sont imposées, généralement aux locataires. Afin de vous éclairez nous avons analysé ces lois et nous vous en donnons les grandes lignes. Cette étude est une approche relative aux règles en matière de baux de locations, les textes de lois sont annexés et afin de vous défendre, il est simple de les imprimer si nécessaire.

LE BAIL :

C’est le document qui va vous engager en tant que locataire ou propriétaire dans la mise en location d’un logement.

La rédaction du bail est libre, vous convenez ce que vous souhaitez, mais elle doit respecter les diverses dispositions légales, si des articles au sein de ce bail ne sont pas conformes, c’est la loi qui s’applique; pour ce qui n’est pas mentionné, ce sera également les lois relatives aux baux de location qui s’appliqueront. Il faut également savoir que le propriétaire ne peut pas louer un bien sans " licença de habitabilidade " licence d'habitation. La Camara pourra vous confirmer si le bien proposé est conforme (le numéro ou le document peut être indiqué ou joint au bail, ce qui est plus simple, mais pas obligatoire)..

Au minimum votre bail contiendra : l’identification des parties – L’objet du contrat de location (détaillez la chose louer, partiel, ensemble d’un bien). – Type de location – durée du contrat ( date début et fin) – le montant du loyer – le montant du dépôt de garantie (généralement de 1 à 3 mois, mais la loi n’impose pas de maximum, le loueur pourrait donc vous demandez 6 mois…. – à vous de négocier et d’accepter ou non) – si vous comprenez dans ce loyer des dépenses dues par le locataire, fixez éventuellement le plafond, le nom du garant s’il y a lieu et fait qu’on fait qu’i n’a pas été fait appel à un garant éventuellement (alors trois copies du bail sont nécessaires). Date du début de la location…… Le loueur à obligation de présenter au locataire, au moment de la conclusion du contrat de location, le certificat énergétique concernant le bien loué.

Si vous louez (bailleur), l’établissement d’un bail est obligatoire. (Ainsi qu’également les modifications et les résiliations). Ce bail doit également être obligatoirement enregistré aux Finanças. Le bail peut être enregistré via internet sur le Portail des Finances Portugaises. L’enregistrement doit être fait obligatoirement avant la fin du mois qui suit le début du bail. Un bail fait légalement vous assure de déduire une partie de la location de vos impôts.

Bien que cela semble évident, le locataire a le droit de vivre avec sa famille dans le bien qu’il a loué, le conjoint ou la famille jusqu'au troisième degré de la ligne directe. De plus, la loi prévoit que le locataire à le droit à trois invités maximums temporairement dans son logement.

Si vous louez (locataire) vous devez exiger un bail qui obligatoirement doit être enregistré. En aucun cas ne louez un appartement ou une maison sans que le bail de location n’ai été au préalable enregistré.

Vous pouvez analyser au préalable le bail qui vous est proposé, vous pouvez demandez à en modifier les articles qui ne vous conviennent pas. Le loueur est libre ou pas d’accepter ou de refuser. C’est une négociation. Réfléchissez donc avant de signer, emportez le projet et regardez bien avant de signer à ce quoi vous vous engagez.

En règle générale, le loyer d'une propriété doit être payé le 1er de chaque mois concerné et peut être payé jusqu'au 8. Toutefois, si le 8 n'est pas un jour ouvrable, week-end ou jour férié. - le loyer peut être payé jusqu'au jour ouvrable suivant. Toutefois, sur ce point c’est encore la négociation entre les parties et ce qui est écrit dans le bail qui prédomine, c’est une faculté libre aux parties de fixer la date de paiement du loyer comme ils le souhaitent.

Ainsi, il est quelquefois convenu au Portugal que le premier loyer, concernant par exemple le mois de mars, sera versé le 1^er février, donc avec un mois d’avance, et ceci avec une tolérance de 8 jours. Ce mois payé en fait par avance est indépendant de la caution qui peut être demandée. C’est au locataire d’accepter ou de refuser.

Le loyer doit être payé à l'adresse du locataire à moins que les parties ne conviennent d'un autre mode de paiement dans le bail.

Le locataire doit également faciliter toutes les visites que le propriétaire décide de faire dans le logement. Si la maison fait l'objet de réparations urgentes, le locataire est tenu de tolérer les dispositions respectives – C’est ainsi au Portugal.

Le locataire a le droit de procéder à de petites détériorations conscientes de la propriété, telles que de petits trous pour suspendre des cadres, des étagères, des photographies. Ces modifications, rebouchées au départ du locataire, n'entraîneront aucune conséquence juridique….

Chaque mois le loueur doit communiquer un reçu électronique au locataire (quittance de loyer) et ce après son paiement. (Il existe de rares exceptions toutefois.) C’est avec la loi de finances pour 2015 (OE2015) et les modifications qu'elle apporte au système de gestion et de contrôle des contrats de location et de sous-location, qu’il est désormais obligatoire de communiquer avec les autorités fiscales et douanières. (Bail, sous-location et promesses ainsi que leurs modifications et résiliation.) Un site Web spécifique a été créé à cet effet dans le portail des finances, qui nécessite une authentification . ( utiliser GOOGLE CHROME AVEC TRADUCTION AUTOMATIQUE)

D'autre part, à la suite de la réforme de l'imposition des personnes physiques, en 2015, les détenteurs de revenus de biens devront émettre un récépissé de décharge électronique, ( quittance de loyer) sur un formulaire officiel, pour toutes les sommes reçues de leurs locataires, même si c’est un cautionnement ou un paiement anticipé et remise au TAA d’un modèle de relevé officiel indiquant la répartition des revenus concernés à la fin du mois de janvier de chaque année par rapport à l’année précédente.

Le propriétaire a le droit d'exiger la restitution de la propriété lorsque le locataire la sous - loue à des tiers, partiellement ou totalement, excepté si c’est prévu dans le contrat ou autorisé par écrit (loi 8.245 / 91 art. 13).

Nous noterons que le compagnon du locataire qui réside dans la propriété, a le droit de poursuivre le bail à sa mort (loi 8,245 / 91, art. 11).

Garant ou « caution » : La garantie fournie par une personne mariée sans la signature de son conjoint (Code civil, art. 1.647, III et 1.649) n'est pas complète, donc sans garantie légale. Dans ce cas, l'interprétation de l'étendue de la responsabilité du garant sera déterminée par le juge s’il y a contestation.

Une particularité ici au Portugal, le locataire, en l'absence du propriétaire, peut assister aux assemblées des copropriétés et voter sur des décisions ne comportant pas de dépenses extraordinaires, même sans procuration (loi n ° 4 591/64, articles 24 et § 4).

Lorsque le bien est aliéné en cours de la location, l'acquéreur peut le reprendre, moyennant un préavis au locataire dans les 90 (quatre-vingt-dix) jours, avant que le contrat expire ou non, sauf indication contraire dans le contrat de location après l'enregistrement de la propriété, articles du bail relatif aux clauses qui garantissent le locataire en cas de cession (loi 8.245 / 91, article 8, § 1, alinéa 2).

Rappelez-vous qu’avant de signer le contrat de bail, vous devez y réfléchir ensuite une fois signé, vous serez engagé par son contenu. Le propriétaire à la liberté de choisir de donner suite ou pas au bail tant qu’il ne l’a pas signé et qu’il devra une fois signer se conformer aux règles de résiliation du contrat par la suite.

Sachez aussi que les clauses contractuelles dont le contenu est destiné à faire échec aux objectifs de la loi sur le bail, même si elles ont été acceptées par le preneur, sont nulles et non avenues et ne produisent pas d'effets juridiques (loi 8 245/91). Article 45).

FRAIS D'AGENCE
Dans la pratique, certaines agence ne font pas payer au locataire de frais d'agence. Le propriétaire lui paye souvent l'équivalent d'un mois de loyer à l'agence. Mais, la loi permet une libre négociation à ce niveau et donc aujourd'hui certaines agences vous font payer l'équivalent d'un mois, deux mois de loyer (à négocier) au titre des frais. L'agence a donc en fait parfaitement le droit de vous facturer des prestations. C'est à l'identique pour le propriétaire qui négocie de son côté les frais avec l'agence. Passez par une agence ne garantie pas obligatoirement la légalité du contrat et l'application stricte de la loi ! nous l'avons vu à maintes reprises. Donc, méfiance dans tous les cas !

ÉTAT DES LIEUX

Tout comme en France il est indispensable d’effectuer un état des lieux en présence du locataire et du propriétaire à l’entrée et à la sortie de la location ; Ce document est à joindre au bail, dont il fait partie intégrante.

Si l’état des lieux n’est pas établi, c'est fréquent au Portugal, vous êtes sensé rendre l’appartement dans l’état ou vous le prenez et il vous sera impossible de contester les demandes relatives à des réparations, dégradations et autres que pourrait faire le propriétaire à la sortie de votre location, mais le propriétaire ne pourra pas lui non plus prouver ces dégradations, donc des discussions à n'en plus finir, évidemment, ne rien payer vu que cet état est obligatoire, le tribunal vous donnera alors raison ( libre décision toutefois de ce dernier, on a vu des conclusions surprenantes....). Cet état des lieux est signé par toutes les parties : propriétaire, locataire et éventuel garant.

Lorsque le propriétaire ne fournit pas d’étude de l’état du bien en le louant ou le fait de manière incorrecte, le locataire est en droit d’exiger une description détaillée de l’état du bien reçu, précisément pour ne pas être obligé de procéder à des réparations (Loi 8.245 / 91, article 22, V).

PAYER L’EAU – L’ÉLECTRICITÉ – LE GAZ OU AUTRES

Il est obligatoire que les conditions dans lesquelles sont payées l’eau, l’électricité, le gaz ou tout autre service soient inclus dans le bail. Il existe trois clauses possibles :

- Le locataire doit payer séparément toutes les factures d’eau, d’électricité, de gaz, d’Internet, de téléphone et de télévision ; elles sont à son nom et il fait son affaire de souscrire les abonnements utiles auprès des divers prestataires. En tout état de cause, les compteurs sont dans son logement. Il est illégal qu’ils soient dans une autre partie, non accessible au locataire de l’immeuble.

- Les prestations eau, électricité, gaz, internet (ces prestations sont à énumérer dans le bail) sont inclues dans le montant du loyer.

- Les factures concernant les services suivant sont incluses dans le montant du loyer jusqu'à un certain montant, Ce montant doit être fixé par le propriétaire lui-même. Il devra fournir les justificatifs permettant un contrôle, le complément éventuel étant alors payé contre quittance au nom du locataire.

TRAVAUX : (loi 2019) Les locataires peuvent effectuer des réparations urgentes dans le bien loué lorsque le propriétaire ne les exécute pas et ils auront droit à un remboursement. Il a été crée pour 2019 le SIMA (Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento ) (SIMA) (Crée par la Direction générale de l'administration de la justice): Le service d'invalidation de contrat de location (SIMA) est créé pour défendre les droits des locataires, notamment le droit au remboursement des frais engagés pour des travaux effectués en remplacement du propriétaire.

Loi n ° 13/2019

Publication: Diário da República n ° 30/2019, série I du 2019-02-12

Emetteur:Assemblée de la République

Type de diplôme:droit

Numéro:13/2019

Pages:1173 - 1181

ELI:https://data.dre.pt/eli/lei/13/2019/02/12/p/dre/en/html

ASSURANCE

Si le contrat de location est verbal (ce qui n’est plus légal) ou si l’information ne figure pas dans le bail, donc omise, les taxes, les frais et la prime de l'assurance supplémentaire d'incendie, de la propriété, seront à la charge du BAILLEUR (Loi 8.245 / 91, art. 22, VIII). Il vous appartient de vous assurer personnellement au niveau de votre responsabilité civile et pour les biens, valeurs et autres que vous pourriez avoir dans l’appartement.

COMMENT RÉSILIER OU METTRE FIN A UN CONTRAT DE LOCATION ;

La Loi n ° 31/2012 prévoit les conditions dans lesquelles un propriétaire ou un locataire peuvent mettre fin à un bail de location. Il est indispensable que cette procédure soit suivie au jour près et dans les formes indiquées, tout manquement, même s’il ne porte que sur une différence d’un jour, annulerait la demande de résiliation.

La Lettre recommandée – Information des parties : Si le locataire ou le propriétaire souhaite mettre fin à un bail de location, il doit en informer l’autre partie par une lettre recommandée ; La lettre indiquera alors clairement les noms de l’expéditeur et du destinataire, les motifs de la résiliation. L’expéditeur conservera une copie de ce courrier et la preuve de son envoi recommandé.

LE RENOUVELLEMENT DU CONTRAT

Vous avez trois possibilités :

1 - Tous les contrats de location conclus avec un certain délai (voir ci-après) sont automatiquement renouvelés à leur échéance et pour des périodes successives égales, sans préjudice des dispositions du numéro suivant, sauf indication contraire dans le contrat de location.

2 - Les contrats qui sont conclus pour une durée n'excédant pas 30 jours ne prévoient aucune possibilité de renouvellement automatique, sauf indication contraire dans le contrat.

3 - L'une ou l'autre des parties peut s'opposer au renouvellement, conformément aux articles suivants.

Loi 2019 :

Publication: Diário da República n ° 30/2019, série I du 2019-02-12

Emetteur:Assemblée de la République

Type de diplôme:droit

Numéro:13/2019

Pages:1173 - 1181

ELI:https://data.dre.pt/eli/lei/13/2019/02/12/p/dre/en/html

Article 1096

[...]

1 - Sauf stipulation contraire, le contrat à durée déterminée est automatiquement renouvelé à son échéance et par périodes successives de durée identique ou de trois ans, la durée la plus courte étant retenue, sans préjudice des dispositions du paragraphe suivant.

2 - Sauf stipulation contraire, les contrats prévus au paragraphe 3 de l'article précédent ne font pas l'objet d'un renouvellement automatique.

REFUS DU RENOUVELLEMENT – DÉLAIS LÉGAUX

Le courrier recommandé avisant le locataire de la résiliation du contrat de location est fonction de la durée initiale de ce contrat conformément à la loi réf 12-2012, il en est de même pour son renouvellement. La loi impose des conditions différentes entre le locataire et le propriétaire. En voici la teneur :

Obligations légales du Propriétaire :

Lorsque le propriétaire qui ne souhaite pas renouveler le contrat de bail il doit en informer le locataire au moins 240 jours à l’avance lorsque sa durée initiale ou son renouvellement est égal ou supérieur à six ans.

Si la durée initiale du contrat ou du renouvellement est égale ou supérieure à un an et inférieure à six ans, un préavis doit être donné 120 jours à l'avance.

Dans le cas de contrats d'une durée initiale ou d'un renouvellement de six mois ou plus et de moins d'un an, un préavis doit être envoyé 60 jours à l'avance. Cette période est réduite au tiers de la durée du contrat si elle est inférieure à six mois.

Obligation légale du Locataire :

Si le locataire souhaite quitter les lieux, les délais de communication sont plus courts et peuvent aller jusqu'à 120 jours lorsque la durée du contrat est égale ou supérieure à six ans.

Le délai de préavis est réduit à 90 jours lorsque la durée du contrat est égale ou supérieure à un an et inférieure à six ans.

Pour les contrats d'une durée inférieure ou égale à six mois et inférieure à un an, l'avis d'opposition doit être envoyé 60 jours à l'avance.

Lorsque la durée est inférieure à six mois, le délai de communication est égal à celui réservé aux propriétaires, soit le tiers du délai.

PROPRIÉTAIRE

Délai pour dénoncer un bail en tenant compte de sa durée

OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE	Durée du bail	Délai pour le dénoncer
	6 ans et plus	240 jours
	Égal ou supérieur à un an et moins de 6 ans	120 jours
	Égal à ou plus de 6 mois et moins d’un an	60 jours
	Moins de 6 mois	1/3 de la période

LOCATAIRE

Délai pour dénoncer un bail en tenant compte de sa durée

OBLIGATIONS DU LOCATAIRE	Durée du bail	Délai pour le dénoncer
	6 ans et plus	120 jours
	Égal ou supérieur à un an et moins de 6 ans	90 jours
	Égal à ou plus de 6 mois et moins d’un an	60 jours
	Moins de 6 mois	1/3 de la période

RENOUVELLEMENT AUTOMATIQUE DE VOTRE BAIL

Tous les contrats de location conclus avec un certain délai sont automatiquement renouvelés à leur échéance et pour des périodes successives égales, sans préjudice des dispositions du numéro suivant, sauf indication contraire dans le contrat de location. Il est donc possible d’inclure dans le bail une clause notifiant qu’il ne sera pas renouvelable.

Les contrats conclus pour une durée n'excédant pas 30 jours ne prévoient aucune possibilité de renouvellement automatique, sauf indication contraire dans le contrat.

L'une ou l'autre des parties peut s'opposer au renouvellement, en se référant aux articles de la loi, si la procédure n’a pas été respectée.

CONDITIONS ET JUSTIFICATION DE LA RÉSILIATION

Le Locataire

Le locataire n’a pas besoin d’un motif particulier pour résilier son bail. Il peut le faire sans avoir à donner une raison.

Le Propriétaire

Contrairement au Locataire, le Propriétaire ne peut pas résilier un bail sans l’une des raisons prévues par la loi :

- Car le propriétaire souhaite habiter ce logement, ou un descendant au 1^er degré. Le propriétaire qui invoque cette demande doit prouver qu’il n’a pas lui-même un logement.

- Lors de la démolition du bien ou lors de transformations importantes de l’immeuble, la restauration de celui-ci nécessitant que le logement soit vide. Ces travaux doivent représenter au moins 25 % de la valeur du bien. Si le propriétaire invoque cette raison, il devra le prouver et verser au locataire l’équivalent au titre d’indemnité de deux années de loyer.

AUGMENTATION DU LOYER

Légalement le loyer ne peut être augmenté chaque année qu’en fonction de l’indice publié annuellement, sauf stipulation contraire dans le bail qui est librement discuté. Le Loyer ne peut être augmenté qu’une fois dans l’année, à sa date anniversaire et dans les conditions fixées par la loi.

Le propriétaire, s’il procède à une augmentation du loyer, il doit en informer le locataire 30 jours avant par lettre recommandée. Toutefois c’est le bail qui régit ce point, le bail peut, d’un commun accord entre les parties, prévoir une autre forme d’augmentation, annuelle ou sur toutes autres périodes.

Le loyer n’a pas obligatoirement à être augmenté chaque année.

Le propriétaire et le locataire ont toute liberté pour se mettre d'accord sur la formule relative à l’augmentation et la date à laquelle le loyer peut être mis à jour. Dans le cas où rien n'est stipulé dans le contrat, si le propriétaire le souhaite, le loyer peut être mis à jour annuellement en appliquant le coefficient de mise à jour publié par INE.

A la suite de l’augmentation du loyer, faisant suite à la lettre du propriétaire, le locataire peut, s'il remplit les conditions, prétendre que son ménage est en situation de pénurie financière, rejetant ainsi l'augmentation de loyer proposée. Les locataires âgés de plus de 65 ans et dont le degré d'invalidité est égal ou supérieur à 60% peuvent également refuser le nouveau montant. Cependant, ces trois conditions s'appliquent pendant une période transitoire de 5 ans.

FRAIS ANNEXES :

Les majorations pour paiement tardif ou pour non-respect des obligations du locataire ou du bailleur ne peuvent être mis à la charge du locataire que si cela est prévu dans le contrat de location (loi 8 245/91, art. 4 et art. 62, II, b). Il en est de même pour tous les frais de recouvrements, avocats et juridictionnels. S’ils ne sont pas prévus, ils ne peuvent pas être mis à la charge du Locataire. Il est à noter que lors d’une procédure judiciaire, le juge pourra en décider autrement en fonction des éléments qu’il prendra en compte.

LOYER IMPAYÉS

Les propriétaires peuvent également dénoncer les contrats de location pour non-paiement du loyer. Selon les modifications de la loi, les locataires bénéficient désormais d'un délai de grâce de trois mois pour le paiement du loyer avant de pouvoir être expulsés par les propriétaires.

Dans la pratique, les propriétaires peuvent résilier le bail et entamer le processus d'expulsion seulement après trois mois sans recevoir de loyer.

Selon la procédure, face à un loyer impayé, le propriétaire informera le locataire du fait que son loyer n’est pas payé dans les délais, ceci par lettre recommandée et qu’il doit le régler immédiatement. Si la situation persiste pendant trois mois, le propriétaire peut engager une action d'expulsion.

L’EXPULSION

L’action d’expulser un locataire est destinée à mettre fin à un contrat de bail, chaque fois que la loi exige le recours au tribunal pour décider cette action. Si le locataire accepte de quitter le logement, il n’y a pas lieu de demander son expulsion.

En règle générale, l'action d'expulsion est déclenchée par le paiement tardif du loyer, mais peut également survenir après que le propriétaire a constaté que le locataire n'utilisait pas le logement à des fins de résidence permanente et avait acquis un autre logement

En cas de retard dans le loyer, le locataire est invité à les payer dans un délai de 10 jours et s'il ne le fait pas, le propriétaire peut entamer le processus d'expulsion seulement après trois mois de loyers impayés.

Dans les cas suivants, le locataire ne peut pas être expulsé :

· Locataires de plus de 65 ans

· Locataires présentant un degré d'invalidité supérieur à 60%

· Locataires en situation de pénurie économique - si le ménage a un revenu annuel brut inférieur à 2 500 EUR, l'ancien loyer ne peut pas dépasser 25% de son revenu, ajusté à la taille du ménage du locataire et lié à la valeur foncière du locataire. Si le revenu du ménage ne dépasse pas 500 euros, l’ajustement du loyer ne peut dépasser 10%.

Attention pour des détails, voir aussi les modifications apportées en 2018 en ce qui concerne les personnes handicapées et personnes âgées :
https://dre.pt/web/guest/pesquisa-avancada/-/asearch/115698900/details/maximized?advanced.search=Pesquisa+Avan%C3%A7ada&types=SERIEII&types=SERIEI&sortOrder=ASC&numero=30%2F2018
( utiliser GOOGLE CHROME AVEC TRADUCTION AUTOMATIQUE)

LE BNA – BUREAU CHARGE DE LA PROCÉDURE SPÉCIALE D'EXPULSION

En janvier 2013, le gouvernement a créé le National Rent Desk (BNA), un secrétariat judiciaire qui ne traite que de la procédure d'expulsion spéciale et qui a pour objectif de simplifier la procédure d'expulsion des locataires.

Informations précises sur le site du BNA : https://bna.mj.pt/

Il s’agit d’une procédure qui fonctionne uniquement via internet, c’est le moyen juridique mis en place pour résilier un bail lorsque le locataire ne le quitte pas à une date fixée par la loi ou fixée d’un commun accord. Sur le site, le propriétaire rempli le formulaire mis en place, communique les documents et il paye les frais de justice. Dans les 15 jours le BNA informe le locataire de la mise en place de cette procédure, que les frais sont payés et il accorde un délai supplémentaire de 15 jours pour quitter le bien. Le locataire peut aussi s’opposer à l’expulsion ou la contester, mais pour le locataire, compte tenu du coût élevé, il ne doit s’engager dans cette procédure que s’il est certain de son bon droit.

LE PROPRIÉTAIRE DÉCIDE DE VENDRE LE BIEN LOUE

Le locataire est prioritaire pour l’achat de ce bien et le propriétaire doit l’informer par lettre recommandée afin que le locataire puisse décider ou non d’acheter. Si le locataire refuse, le bail peut être dénoncé ou transféré à la personne qui achète le bien.

VOUS VIVEZ AVEC LE LOCATAIRE, IL DÉCÈDE ! QUELS SONT MES DROITS

La loi prévoit que le bail n’expire pas au décès du locataire si un conjoint ou même une autre personne vit avec lui depuis plus de deux ans. La justice a donné raison à certains cas, handicapés entre autres, avec seulement une période vie dans le bien d’un an.

Les diverses étapes à faire pour le loueur afin d’enregistrer le bail :

DEUX LOIS ESSENTIELLES QUI ORGANISENT LES BAUX AU PORTUGAL :

(Diário da República, 1.ª série — N.º 157 — 14 de agosto de 2012 - 4411)

Lei n.º 31/2012 de 14 de agosto Procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro

A Assembleia da República decreta, nos termos da alínea c) do artigo 161.º da Constituição, o seguinte:

Artigo 1.º Objeto A presente lei aprova medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, nomeadamente:

a) Alterando o regime substantivo da locação, designadamente conferindo maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento;

b) Alterando o regime transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo;

c) Criando um procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento. Artigo 2.º Alteração ao Código Civil Os artigos 1048.º, 1054.º, 1055.º, 1069.º, 1072.º, 1080.º, 1083.º, 1084.º, 1085.º, 1087.º, 1094.º a 1098.º, 1100.º a 1103.º, 1106.º e 1110.º do Código Civil, aprovado pelo Decreto -Lei n.º 47 344, de 25 de novembro de 1966, e alterado pelos Decretos -Leis n.os 67/75, de 19 de fevereiro, 201/75, de 15 de abril, 261/75, de 27 de maio, 561/76, de 17 de julho, 605/76, de 24 de julho, 293/77, de 20 de julho, 496/77, de 25 de novembro, 200 -C/80, de 24 de junho, 236/80, de 18 de julho, 328/81, de 4 de dezembro, 262/83, de 16 de junho, 225/84, de 6 de julho, e 190/85, de 24 de junho, pela Lei n.º 46/85, de 20 de setembro, pelos Decretos -Leis n.os 381 -B/85, de 28 de setembro, e 379/86, de 11 de novembro, pela Lei n.º 24/89, de 1 de agosto, pelos Decretos -Leis n.os 321 -B/90, de 15 de outubro, 257/91, de 18 de julho, 423/91, de 30 de outubro, 185/93, de 22 de maio, 227/94, de 8 de setembro, 267/94, de 25 de outubro, e 163/95, de 13 de julho, pela Lei n.º 84/95, de 31 de agosto, pelos Decretos -Leis n.os 329 -A/95, de 12 de dezembro, 14/96, de 6 de março, 68/96, de 31 de maio, 35/97, de 31 de janeiro, e 120/98, de 8 de maio, pelas Leis n.os 21/98, de 12 de maio, e 47/98, de 10 de agosto, pelo Decreto -Lei n.º 343/98, de 6 de novembro, pelas Leis n.os 59/99, de 30 de junho, e 16/2001, de 22 de junho, pelos Decretos -Leis n.os 272/2001, de 13 de outubro, 273/2001, de 13 de outubro, 323/2001, de 17 de dezembro, e 38/2003, de 8 de março, pela Lei n.º 31/2003, de 22 de agosto, pelos Decretos -Leis n.os 199/2003, de 10 de setembro, e 59/2004, de 19 de março, pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, pelo Decreto -Lei n.º 263 -A/2007, de 23 de julho, pela Lei n.º 40/2007, de 24 de agosto, pelos Decretos -Leis n.os 324/2007, de 28 de setembro, e 116/2008, de 4 de julho, pelas Leis n.os 61/2008, de 31 de outubro, e 14/2009, de 1 de abril, pelo Decreto -Lei n.º 100/2009, de 11 de maio, e pelas Leis n.os 29/2009, de 29 de junho, 103/2009, de 11 de setembro, 9/2010, de 31 de maio, e 23/2010, de 30 de agosto, passam a ter a seguinte redação:

«Artigo 1048.º [...] 1 — O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º

2 — O locatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez, com referência a cada contrato.

3 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4 — Ao direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido extrajudicialmente, é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo 1084.º

Artigo 1054.º [...] 1 — Findo o prazo do arrendamento, o contrato renova -se por períodos sucessivos se nenhuma das partes se tiver oposto à renovação no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei. 2 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Artigo 1055.º [...] 1 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

a) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;

b) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;

c) 30 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a três meses e inferior a um ano;

d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando -se de prazo inferior a três meses.

2 — A antecedência a que se refere o número anterior reporta -se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.

Artigo 1069.º

TRADUCTION GOOGLE

(Diário da República, 1ère série - N. 157 - 14 août 2012 - 4411)

Loi n ° 31/2012 du 14 août Procéder à la révision du système juridique du bail urbain, modifiant le Code civil, le Code de procédure civile et la loi n ° 6/2006 du 27 février

L'Assemblée de la République décrète, en vertu de la lettre c) de l'article 161 de la Constitution:

Article 1 Objet Cette loi approuve les mesures destinées à stimuler le marché locatif urbain, à savoir:

a) en modifiant les dispositions de fond du contrat de location, notamment en donnant aux parties plus de latitude pour fixer des règles relatives à la durée des contrats de location;

b) Modification du régime transitoire des contrats de location conclus avant l'entrée en vigueur de la loi n ° 6/2006 du 27 février, renforçant les négociations entre les parties et facilitant la transition desdits contrats vers le nouveau régime, dans un bref délai espace de temps;

c) Création d’une procédure spéciale d’expulsion des locaux loués permettant le remplacement rapide de celui loué sur le marché locatif. Article 2 Modification des articles 1048, 1054, 1055, 1069, 1072, 1080, 1083, 1084, 1085, 1087 du code civil 1094 à 1098, 1100 à 1103, 1106 et 1110 du Code civil, approuvés par décret-loi n ° 47344 du 25 novembre 1966 et modifiés par des décrets - Lois nos 67/75, 19 février, 201/75, 15 avril, 261/75, 27 mai, 561/76, 17 juillet, 605/76, 24 juillet, 293 / 77, du 20 juillet 496/77, du 25 novembre 200 C / 80, du 24 juin 236/80, du 18 juillet 328/81, du 4 décembre 262/83, du 16 juin 225/84, des 6 juillet et 190/85 du 24 juin, par la loi n ° 46/85 du 20 septembre, par des décrets-lois n os 381-B / 85 , en date des 28 septembre et 379/86, du 11 novembre, de la loi n ° 24/89 du 1 er août, du décret-lois n ° 321-B / 90 du 15 octobre 91, 18 juillet, 423/91, 30 octobre, 185/93, 22 mai, 227/94, 8 septembre, 267/94, 25 octobre et 163/95, 13 par la loi n ° 84/95 du 31 août, par les décrets-lois n ° 329-A / 95, 12 décembre, 14/96, 6 mars, 68/96, 31 du 35 mai 1997, des 31 janvier et 120/98 du 8 mai, par les lois 21/98 du 12 et 47/98 du 10 août, par décret-loi No 343/98 du 6 novembre, par les lois nos 59/99 du 30 juin et 16/2001 du 22 juin par un décret-loi no 272/2001 du 13 décembre 273/2001 du 13 octobre, 323/2001 du 17 décembre et 38/2003 du 8 mars, par la loi n ° 31/2003 du 22 août, par décret-lois n. 199/2003 des 10 septembre et 59/2004 du 19 mars, par la loi n ° 6/2006 du 27 février 2007, par le décret-loi n ° 263-A / 2007 du 23 mars Juillet, par la loi no 40/2007 du 24 août par les décrets-lois nos 324/2007 du 28 septembre et 116/2008 du 4 juillet par la loi no 61/2008 , en date des 31 et 14 octobre 2009 du 1er avril, par le décret-loi n ° 100/2009 du 11 mai et par les lois n et 29 juin, 103/2009, 11 septembre, 9/2010, 31 mai et 23/2010 du 30 août, sont remplacées par le texte suivant:

"Article 1048 [...] 1 - Le droit de résiliation du contrat pour inexécution d'un loyer, exercé judiciairement, expire dès que le locataire, jusqu'à l'expiration du délai imparti pour la contestation de l'action déclaratoire, verser, verser ou déposer les sommes dues et les indemnités visées à l’article 1041, paragraphe 1.

2 - Le locataire ne peut utiliser qu'une seule fois la faculté mentionnée dans le numéro précédent, en référence à chaque contrat.

3 -. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4 - Le droit de résiliation du contrat pour non-paiement du loyer ou, si exercé de manière extrajudiciaire, les dispositions des paragraphes 3 et 4 de l'article 1084 s'appliqueront, avec les adaptations nécessaires.

Article 1054 [...] 1. Après la durée du bail, le contrat est reconduit si les parties ne se sont pas opposées au renouvellement dans les délais et selon les modalités convenues ou déterminées par la loi. 2 -. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Article 1055 [...] 1. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

a) 120 jours si la durée initiale du contrat ou son renouvellement est de six ans ou plus;

b) soixante jours si la durée initiale du contrat ou son renouvellement est égal ou supérieur à un an et inférieur à six ans;

c) 30 jours si la durée initiale du contrat ou son renouvellement est de trois mois ou plus et moins d'un an;

d) un tiers de la durée initiale du contrat ou de son renouvellement, pour une période inférieure à trois mois.

2 - L'avis préalable mentionné dans le numéro précédent se réfère à l'expiration de la durée initiale du contrat ou à son renouvellement.

Article 1069

OU TROUVER LES TEXTES COMPLETS DE CES LOIS :
( utiliser GOOGLE CHROME AVEC TRADUCTION AUTOMATIQUE)

Loi nº 6/2006

Publication : Diário da República n ° 41/2006, série IA du 2006-02-27

· Émetteur : Assemblée de la République

· Type de diplôme : droit

· Numéro :6/2006

· Pages :1558 - 1587

· ELI :https://data.dre.pt/eli/lei/6/2006/02/27/p/dre/en/html

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Déclaration de rectification n ° 24/2006

Publication : Diário da República n ° 75/2006, série IA du 2006-04-17

· Émetteur : Assemblée de la République

· Type de diplôme : Déclaration de rectification

· Numéro : 24/2006

· Pages : 2787 - 2787

· ELI :https://data.dre.pt/eli/declrectif/24/2006/04/17/p/dre/en/html

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Loi n ° 31/2012

Publication : Diário da República n ° 157/2012, série I du 2012-08-14

· Émetteur : Assemblée de la République

· Type de diplôme : droit

· Numéro :31/2012

· Pages :4411 - 4452

· ELI:https://data.dre.pt/eli/lei/31/2012/08/14/p/dre/en/html

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MINIMUM A INSÉRER DANS UN CONTRAT DE LOCATION DE LOGEMENT

Ce modèle est donné à titre d'information - il doit être adapté à chaque situation

et il est ici simplifié.

Propriétaire

Nom_________________________ carte de citoyen numéro _________________________ valable jusqu’au__________________ NIF ___________________ demeurant à ___________________________________________________________________________________ né le __________________________ à ______________________ en tant que propriétaire

Locataire

1 - Ce bail « urbain » est régi par les clauses suivantes :

Le premier cédant est le propriétaire et le détenteur légitime du pouvoir autonome désigné par la l’acte de propriété identifiant l’immeuble sous le nº ____ immeuble urbain situé à ________________________________________, Junta de Freguesia de _________________, municipalité de _________________, enregistrée à la matrice de la propriété urbaine en vertu de l'article ____, avec le numéro du permis de logement _____________ délivré à _______________ par la municipalité de ________________________.

2 - Le propriétaire loue au locataire :

Un logements locatifs décrits à la clause 1, au profit du locataire, et sous peine de résolution contractuelle et dans l’état de conservation qu’il au jour de ce contrat, un état des lieux annexe fait partie intégrante du présent bail.

3 - Durée

A. Le présent contrat est conclu pour une durée de ____________ mois ou années, commençant le _______________

B. Le contrat est automatiquement renouvelé à son échéance pour des périodes successives de_______ mois ou année.

Où

B1. Le présent contrat ne peut être renouvelé pour des périodes ultérieures, les parties sont d’accord et le reconnaissent.

4 - Loyer :

Le montant mensuel du loyer est de ___________________ euros (en lettres ___________________) à payer par le locataire au profit du loueur le ______ jour de chaque mois et ce durant la durée du contrat de location ;

Le loyer mensuel doit être payé en _______________ (espèces ou virement.)

Le premier loyer sera payé le _____________________ pour un montant de ___________________ correspondant au loyer du mois de _________________________

5 – Frais à charge du locataire

Le locataire fait son affaire d’ouvrir les contrats correspondants et de payer les frais suivants qui lui incombent : eau, électricité, gaz, téléphone, internet, télévision. Ces charges correspondent au logement loué et pour les périodes de validité des contrats.

Où

Les frais d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone, d'Internet et de télévision sont inclus dans le montant du loyer.

Où

Les frais d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone, d'Internet et de télévision sont inclus dans le montant du loyer dans la limite de ______ (_____________) euros du montant du loyer. La différence, si positif, doit être payé par le second cédant au premier cédant tous les mois.

6 – Occupation du Logement

Le locataire ne peut sous-traiter ni céder, en tout ou en partie, contre un coût onéreux, ou gratuitement, les locaux loués, sans autorisation expresse et autorisation écrit par le propriétaire.

7 - Travaux

1. Le locataire ne pas effectuer des travaux ou des améliorations dans de logement sans autorisation écrite préalable du propriétaire, à l'exception de

- réparations urgentes.

8 – Occupation des Lieux

Le locataire s’engage à conserver en l’état le bien loué, y compris tous les meubles tel : installation relative à l’eau, l’installation électrique, les systèmes d’évacuation des eaux usées et WC, les installations sanitaires, les murs, peintures, sol, plancher, verre, armoires de cuisines, tous les appareils électriques, décorations, éclairage.

Accorder au loueur une indemnité dont le montant est justifié par des factures, pour la remise en état de toutes réparations résultantes de sa négligence ou de sa faute.

9 – État des lieux

Le propriétaire à procédé en la présence du locataire à un inventaire et à un état des lieux de l’appartement.

Un état des lieux est joint au présent contrat et devient partie intégrante de celui-ci, il mentionne l’état de l’appartement ainsi qu’un inventaire complet de ce qui est entreposé dans cet appartement.

10 – Législation

Tout ce qui n’est pas prévu dans ce contrat est soumis aux dispositions de la législation de la République Portugaise, notamment les dispositions des lois : Loi nº 6/2006 et Loi n ° 31/2012

11 - Devoirs

Le locataire accepte expressément toutes les clauses du présent contrat, il s’engage à les respecter intégralement ainsi que les règlements de copropriété qui sont joints à ce contrat et qui en font partie intégrante.

Le présent contrat est conclu à ____________________ le____________________, en trois exemplaires. Une copie signée par le locataire et le propriétaire est conservée par la chacune de ces deux parties, le troisième étant remis à ___________________ (caution, service financier etc…)

Signature du propriétaire

___________________________________________

Signature du locataire

___________________________________________

UN MODÈLE DE BAIL PROPOSE : ( attention, veuillez à ce que les baux publiés sur le net soient en conformité avec les lois qui évoluent régulièrement.)

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

ASSOCIATIONS DE LOCATAIRES.
Un soucis dans votre bail, vous pouvez contacter une association de locataires, ils vous aideront à faire valoir vos droits. Je vous rappelle qu'il est dangereux de signer un bail qu'on ne comprend pas. De plus ici les lois sur les baux sont différentes de France et vous ne les connaissez pas. Demandez à avoir au préalable une copie du bail avant de le signer et analysez le, si besoin avec l'aide de ces associations.

http://www.ail.pt/ [ locataire ]

http://www.proprietarios.pt/ [ proprio ] -

Etc...

LE PORTAL DA HABITACAO ( utiliser GOOGLE CHROME AVEC TRADUCTION AUTOMATIQUE)
Le site officiel du gouvernement vous informe sur les lois relatives aux baux de locations :

http://www.portaldahabitacao.pt/pt/nrau/home/Legislacao_arrendamento_urbano.html#1

http://www.portaldahabitacao.pt/pt/nrau/home/apresentacao_nnrau.html

Questions et réponses qui peuvent vous intéresser ( utiliser GOOGLE CHROME AVEC TRADUCTION AUTOMATIQUE)
http://www.portaldahabitacao.pt/pt/nrau/home/faqs_nnrau.html

INFORMATIONS FISCALES 2019 POUR LES PROPRIÉTAIRES

Afin de promouvoir la stabilité du marché et le crédit-bail, les propriétaires qui choisissent de conclure des contrats d'une durée plus longue peuvent voir le taux d'imposition passer de 28% actuellement à 10%, en fonction de la durée du bail.

Les contrats de bail d'une durée comprise entre deux et cinq ans voient leur taux d'impositions réduit à 26% et un renouvellement de deux points de pourcentage jusqu'à un maximum de 14 points de pourcentage à chaque renouvellement pour la même période.

Les contrats entre cinq et dix ans commencent par une réduction de 5% de l'IRS, c'est-à-dire qu'ils sont soumis à un taux de 23%. La réduction augmente à chaque renouvellement du même contrat.

Dans les contrats entre 10 et 20 ans, le taux de l'IRS sera de 14% et si les contrats ont une durée supérieure à 20 ans, la diminution sera de 18 points de pourcentage, c'est-à-dire que vous ne payez que 10% des frais.

Cet article a été élaboré en 03-2019. L'évolution des lois étant constante, si vous constater une erreur ou une modification, merci de nous le signaler. lebat1@aol.com .

LE BAIL DE LOCATION

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