L’ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILIER AU PORTUGAL : TAXES À PAYER
INVESTIR DANS DU LOCATIF AU PORTUGAL
Si vous êtes NON RÉSIDENT au Portugal, vous pouvez être amené à souhaiter investir dans ce pays. En voici ci-dessous les principales incidences financières, lors de votre achat, puis durant les années suivantes et enfin si vous le louer.
Comparer la fiscalité avec votre pays d’origine, en fonction de la convention fiscale, il peut être intéressant d’investir dans ce pays. Les charges ne sont pas élevées au Portugal, il en est de même pour les impôts, le montant du loyer mensuel, dans un secteur bien situé, peut être très proche de celui de la France. Vous obtiendrez alors une rentabilité de votre investissement certainement supérieur à ce qu’on constate en France. A vous de faire les calculs !
TAXES À L’ACHAT
1 - Les droits de mutation :
Au Portugal, cet impôt s'appelle IMT. Il est calculé sur le prix d'achat de la propriété (ou sur valeur fiscale, le montant le plus élevé est à retenir) selon un barème progressif différent selon qu'il s'agit de l'achat d'une résidence secondaire ou principale.
- · Taux moyen pour un logement en résidence secondaire : 5 à 6 %. (Avec le droit de timbre qui s’ajoute à l’IMT)
- · Taux moyen pour un logement en résidence principale : 4 à 5%. (Exonéré lorsque le prix de l'habitation achetée ne dépasse pas 92 407 €).
Sont appliqués les taux suivants :
1 - Propriétés rustiques 5%
- Propriétés urbaines exclusivement destinées au logement 0 à 8 % (taux progressif)
1 - Propriétés rustiques 5%
- Propriétés urbaines exclusivement destinées au logement 0 à 8 % (taux progressif)
- Propriétés urbaines non exclusivement destinées au logement 6,5%
- Propriétés acquises par des résidents de "paradis fiscaux" 10%
2 – Le droit de timbre :
- 0,8 % du prix d’achat.
3 – Les frais revenant au notaire :
Le rédacteur de l’acte (notaire éventuellement) vous prendra en théorie un prix forfaitaire de 615 euros quelle que soit la valeur de la propriété achetée. On vous ajoutera en général des frais de dossier de l’ordre de 150 à 300 €. Si vous vous faites assister d’un avocat, les honoraires constatés vont de 500 à 1500 euros, suivant le travail demandé, mais j’ai vu aussi des honoraires largement supérieurs, qu’il convient de refuser, certains vous prennent sans soucis pour « des vaches à lait » ! Le travail demandé couramment est aujourd’hui vraiment très simple à faire et ne prends pas vraiment beaucoup de temps. Il est aussi possible de faire soit même ces vérifications, mais il faut connaître « quoi et où. », ce qui n’est pas évident lorsqu'on arrive dans un nouveau pays et que c’est la première fois qu’on fait ce genre de déplacement…
LES IMPÔTS ANNUELS SUR VOS BIENS IMMOBILIERS
1 – Il n’existe au Portugal qu’une taxe annuelle sur votre maison. C’est l’IMI. Elle est décidée au niveau local par les mairies et elle est fixées entre 0.3 % et 0.5 % de la valeur imposable pour les propriétés urbaines et 0.8% pour les propriétés rustiques. Elle est dû si vous êtes propriétaire au 31 déc. La valeur imposable ou cadastrale est approximativement de l’ordre des trois quarts de la valeur d’achat ou estimée (vénale).
2 – Le droit de timbre (IS) frappe les propriétés dont la valeur est supérieure à 1 millions d’euros (valeur cadastrale ou imposable soit environ 1.5 million d’euros en valeur d’achat). Ce type de bien immobilier est rare, dans la pratique ce sont surtout les propriétaires d’immeubles qui y sont assujetti.
ACHETER UN LOGEMENTS ANCIEN A RÉNOVER.
Des avantages fiscaux sont accordés si vous acheter un logement ancien de plus de 30 années à rénover à condition qu’il se trouve en zone de réhabilitation urbaine. (Régime RJRU valable du 9 avril 2014 au 9 avril 2021). Pas d’IMT si vous y faite de gros travaux avant 3 ans. Impôts sur les loyer, taux d’impôt sur les plus- values, limité à 5 %. La TVA ne sera que de 6 %, et non 23 % sur vos travaux. Si vous optez pour ce type d’achat, rapprochez vous des services fiscaux pour connaître les zones et les conditions précises.
AVERTISSEMENT :
Étudiez particulièrement la maison que vous achetez. Une fois la vente signée, aucune réclamation possible. Aucune garantie. C’est vous qui subirez les vices cachés de ce que vous achetez ou les servitudes et autres malversations possibles sur les biens immobiliers.
On vous vend par exemple un terrain à bâtir, constructible. En fait, vous aurez des difficultés à obtenir le permis de construire, ce qui est une démarche qui dure 1 an à 1 an et demi, puis vous vous apercevrez peut-être qu’en fait il n’est pas constructible.
Il convient dans ce type d’achat d’obtenir au préalable, en faisant une procédure assez compliquée, le permis de construire la maison de vos rêves en présentant le dossier via votre architecte (obligatoire ici ou tout du moins conseillé).
Quant à la maison, un avocat qui connait bien cette législation est indispensable et il procédera à la vérification non seulement des formalités obligatoires, mais aussi du bornage et de la réalité sur place, de ce que vous achetez. Pour l’achat d’un appartement, les vérifications élémentaires que fera votre agent immobilier et votre notaire suffiront si tout vous semble clair et l’avocat en général ne sera pas indispensable.
L’IMPOSITION DES
REVENUS LOCATIFS EN
TANT QUE PERSONNE
PHYSIQUE
DROIT DE TIMBRE SUR LOCATION ET SOUS LOCATION
Lorsque vous établissez un bail, vous devez l’enregistrer aux services fiscaux, et payer le DROIT DE TIMBRE qui est de l’ordre de 10 % sur la base d’un mois de loyer. Vous établirez ensuite vos quittances de loyer directement sur le site des impôts. Attention il existe des règles strictes à ce niveau. C'est une obligation légale ici, vous n'échappez pas à l'impôt et louer aujourd'hui sans le déclarer devient un jeux de plus en plus risqué au Portugal.
LES IMPÔTS SUR LES REVENUS FONCIERS
1 - SI VOUS ÊTES « RÉSIDENT » :
· LOGEMENT LOUE A L’ANNÉE
Le taux sera de 28 %. La base de taxation étant les loyers perçus, sous déduction des impôts, frais d’entretien avec facture, étant précisé qu’il n’y a pas possibilité de déduire un amortissement ou les intérêts de vos emprunts.
· LOGEMENT LOUE AUX TOURISTES
Le taux sera de 28 % avec une base de 35 % des loyers perçus. (Autrefois, c’était 15 %, mis à jour selon la loi fiscale 2017.)
2 - SI VOUS ETES « NON RÉSIDENT »
· LOGEMENT LOUE A L’ANNÉE
Le taux sera de 25 %. La base de taxation étant les loyers perçus, sous déduction des impôts, frais d’entretien avec facture, étant précisé qu’il n’y a pas possibilité de déduire un amortissement ou les intérêts de vos emprunts.
· LOGEMENT LOUE AUX TOURISTES
Le taux sera de 25 % avec une base de 35 % des loyers perçus. (Autrefois, c’était 15 %, mis à jour selon la loi fiscale 2017.)
Attention aux logements pour touriste : - Activité assujettie à TVA, taux 6% pour les personnes physiques qui ont plus de 10 000 euros de revenu au titre des loyers chaque année.
Les locations touristiques ne peuvent se faire que si vous avez déclaré votre logement comme tel auprès des services fiscaux et de la Camara qui vient vérifier qu’il est conforme aux règles demandées pour pouvoir louer un logement dans cette catégorie. C’est aujourd’hui une procédure réglementée, stricte et si vous obtenez cet agrément, vous avez alors un numéro que vous devez indiquer dans les annonces, sur votre logements etc… une brigade spécialisée vient d’être créé dans les services fiscaux et relève les infractions à ce niveau, la location « au noir » est donc aujourd’hui à proscrire. En effet, tout le monde peut savoir si vous êtes agréé, (déclaré) c’est indiqué sur le site des impôts, tout le monde peut le savoir et ainsi, vos bons amis, n’hésiteront pas à vous dénoncer aux services fiscaux, les locataires, à ne pas payer ce qu’ils doivent où voler impunément une partie du contenu de l’appart…. Le risque, si vous êtes découvert est aussi dissuasif, les amendes vous annuleront le bénéfice de plusieurs années !! Nous vos conseillons de suivre ces nouvelles règles. Certains loueurs abandonnent de ce fait la location touristique pour la location à l’année..
Si vous constituez une société, donc personne morale, le système d’imposition est différent. Information sur demande ou vous rapprocher d’un cabinet comptable spécialisé dans la gestion immobilière, surtout des NON RÉSIDENTS.
La déclaration des revenus fonciers est à faire chaque année (Mai) aux services fiscaux Portugais. Il vous appartient, suivant votre statut, (résident ou non), la convention fiscale qui vous lie entre votre pays et le Portugal (si elle existe) de déclarer dans votre pays vos revenus. Le Portugal pratique l’échange d’informations fiscales entre la majorité des pays de la CEE et avec d’autres pays, il convient pour votre sécurité d’éviter d’oublier de déclarer s’il y a lieu vos revenus fonciers dans votre pays d’origine. Il vous suffira évidemment si vous déclarez ces revenus, ( suivant réglementation fiscale de votre pays de résidence) de déduire la partie des impôts que vous aurez payé au Portugal de votre impôts, selon la procédure en usage.
ATTENTION : L’ensemble des taux d’imposition indiqués peuvent évidemment varier en fonction de la conjoncture et des mesures économiques et fiscales (incitatives ou non) prises par les municipalités et le gouvernement.
LES SITES OU VOUS POUVEZ TROUVER DES ANNONCES VENTES ET LOCATIONS
Sites spécialisés
https://www.green-acres.pt/fr
GREEN ACRES – Nombreuses offres, l’un des plus connu.
https://www.idealista.pt/fr/ IDEALISTA – Informations et nombreuses offres
de ventes, locations … Site très connu.
http://imoveis.mitula.pt/ C’est un site qui sélectionne toutes les
locations au Portugal (avec évidemment ses « loupés » !!!
https://www.olx.pt/imoveis/apartamento-casa-a-venda/q-algarve/ Un des meilleurs sites en Portugais (faire
traduire les pages via Google traduction), locations – ventes-….
https://www.imovirtual.com/
Un site connu avec de nombreuses annonces, locations, ventes… À voir.
https://www.custojusto.pt/portugal/imobiliario Le bon Point Portugais, on y trouve souvent
des locations (offres de particulier) à prix abordable, très connu….
https://casa.sapo.pt/fr_fr/ Sites moins important que les précédent,
15000 annonces sur l’Algarve. À voir….
https://casa.trovit.pt/alugar-anual-algarve
Site de recherche sur le web annonces immobilières. Peux-vous aider à
trouver ce que vous recherchez…
https://fr.arkadia.com/vente/portugal-g620/
Site moins important en nombre d’annonce.
http://meravista.com/fr/home
Site spécialisé vente sur l’Algarve
–
https://www.hatudo.pt/imobiliario Site Portugais. A faire traduire via Google
Traduction. Nombreuses annonces.
https://www.iadportugal.pt/ Site Portugais.
https://www.anunciosgratis.pt/imobiliaria site secondaire, peu d’annonce mais parfois
des affaires …
https://www.casascm.pt/
Site seconde catégorie, mais parfois on peut y trouver le bien ou la location
recherchée….
http://www.longtermlettings.com/find/rentals/Portugal/ site anglais. En cherchant des annonces
de location au mois. Faites traduire
en utilisant Google Chrome.
http://www.2ememain.be/immo/a-louer-%C3%A9tranger/portugal/ quelques offres parfois sur ce site
Belge.
Sites Français publiant des annonces sur le Portugal
https://www.1000-annonces.com
le site Français 1000 annonces accepte les annonces concernant le Portugal. A
regarder, par chance un bien pourrait vous intéresser !
https://www.seloger.com/immobilier/pays/achat/portugal.htm Il y a sur ce site aussi de nombreuses
annonces sur le Portugal.
https://www.pap.fr/annonce/vente-immobilier-portugal-g29-2 Quelques annonces sur le site de Particuliers
à particuliers concernant le Portugal.
https://www.vivastreet.com/annonces-immobilier/etranger-portugal
Sur le site VivaStreet a voir les annonces concernant le Portugal.
https://www.paruvendu.fr/immobilier/vente/maison/portugal Voir les annonces spécifiques Portugal.
http://pt.immostreet.com/portugal/portugal-243
Quelques annonces sur le Portugal.
Sites d’agences
https://www.ejan-property.com/ Site d’agence – parle le Français. Liste de
bien à louer ou vendre. À consulter.
https://www.era.pt/default.aspx?idioma=pt2
– Site d’agence. Liste importante.
https://www.century21global.com/fr/proprietes-residentielles-a-vendre/Portugal/Faro-%28Algarve%29 Le site de l’Agence Century21 avec les biens
disponibles en Algarve.
http://www.inhome.pt/frfr/
Site d’agence. Quelques offres.
http://apainmobiliaria.com/frfr/proprietes/ Site d’agence et inscription possible sur le
sites des annonces par le public
http://www.remax.pt/ Recherche d’annonces sur le Portugal immobilières du réseau Remax. Beaucoup
d’annonces et site à suivre si vous cherchez une location ou un achat.
Sites des banques
https://bpiexpressoimobiliario.pt/
Les ventes par les banques après saisie. Des affaires, mais pas toujours, ils
connaissent les prix. Ne pas hésiter à négocier. Ce type de site existe au
Portugal pour la majorité des banques.
http://fr.caixaimobiliario.com/ Le site des biens immobiliers à vendre par la
Caisse générale des dépôts. A voir, parfois des affaires….
Merci de me signaler les modifications éventuelles et inexactitudes : lebat1@aol.com
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